Giống như phần lớn nền kinh tế Hoa Kỳ, thị trường bất động sản thương mại đã đi xuống trong những năm gần đây. Tuy nhiên, theo Dịch vụ nhà đầu tư của Moody, giá kinh doanh bán lẻ của Hoa Kỳ đã tăng khiêm tốn từ tháng 11 năm 2009 đến tháng 1 năm 2010. Đây là mức thấp chưa từng có vào tháng 10 năm 2009. Đây là sự khởi đầu của sự phục hồi trong lĩnh vực bất động sản thương mại và đặc biệt, xu hướng ở khu vực Minneapolis là gì? Dưới đây là ý kiến của hai đại lý bất động sản, những người có tổng cộng 45 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản thương mại.
Tình hình hiện tại theo ý kiến của bạn là gì?
Đầu tiên, điều quan trọng là phải hiểu rằng các vấn đề trong bất động sản thương mại không giống như cuộc khủng hoảng bất động sản nhà ở hiện nay. Cuộc khủng hoảng bất động sản dân cư là do một lượng lớn nợ xấu cho phép các tiêu chuẩn đánh giá quá lỏng lẻo. Không có thứ gọi là nợ khó đòi trong thương mại; thay vào đó, nhiều công ty phá sản do suy thoái kéo dài, do đó tạo ra nhiều hàng tồn kho hơn trên thị trường. Tỷ lệ phá sản dường như đã chậm lại và có vẻ như hầu hết các doanh nghiệp vẫn đang kinh doanh hiện nay sẽ tồn tại. Nhiều tập đoàn lớn đã cải thiện vị thế tiền mặt của họ. Chưa có khoản nợ “độc” nào lại chưa “xuất hiện” như lĩnh vực BĐS thổ cư. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là chúng ta sẽ không thấy các vụ tịch thu nhà thương mại do nền kinh tế. Nền kinh tế phải tiếp tục cải thiện để các doanh nghiệp đầu tư trở lại. Chúng tôi nghĩ rằng điều tồi tệ nhất đã qua, trên thực tế, lần đầu tiên sau vài tháng, chúng tôi thấy một số hoạt động ở phía người dùng (các doanh nghiệp đang tìm mua hoặc thuê). Trước đó, tất cả các hoạt động là từ các công ty tìm cách bán hoặc cho thuê mặt bằng. Điều đó không có nghĩa là chúng tôi hy vọng sẽ sớm thấy mọi thứ bùng nổ. Ngay cả những công ty có tình hình tài chính tốt cũng miễn cưỡng thực hiện một động thái ngay bây giờ, bởi vì vẫn còn rất nhiều điều không chắc chắn. Chúng tôi thấy quy trình mua mất nhiều thời gian hơn và các cam kết cho thuê được thực hiện với thời hạn ngắn hơn so với trước đây. Nhiều báo cáo mà chúng tôi thấy cho thấy tiền sẽ bắt đầu quay trở lại với bất động sản thương mại vào cuối năm 2010.
Các yếu tố chính có thể ảnh hưởng đến phục hồi là gì?
Một yếu tố quan trọng là sự sợ hãi. Các công ty sợ thực hiện những bước chuyển lớn ngay bây giờ. Nếu nền kinh tế tiếp tục cải thiện, chúng tôi tin rằng có thể có một sự gia tăng đáng kể trong hoạt động mua lại khi các doanh nghiệp có được niềm tin. Công nghiệp và bán lẻ có xu hướng dẫn đầu sự phục hồi trong khi diện tích văn phòng có xu hướng theo sau. Chúng ta cần thấy doanh số bán lẻ tiếp tục tăng cường để các bất động sản thương mại bắt đầu di chuyển. Hiện có một số lượng đáng kể các “hộp lớn” (tức là các cửa hàng bán lẻ hoặc không gian phân phối lớn) đang có mặt trên thị trường. Các nhà bán lẻ và nhà phân phối sẽ suy nghĩ kỹ về việc mua một cơ sở rộng 450.000 foot vuông. Chúng tôi thấy những loại tài sản này bị bỏ trống trong một thời gian dài, trừ khi ai đó nghĩ ra một số cách sáng tạo để sử dụng chúng.
Vẫn còn những “giao dịch” tốt khi mua lại tài sản?
Giá thuê vẫn ở mức thấp kỷ lục. Ngay cả khi giá trung bình đã tăng nhẹ trên toàn quốc, chúng tôi nghĩ rằng bạn sẽ có thể chạm đáy hoặc rất gần với giá thấp nhất. Bây giờ sẽ là thời điểm tốt để đàm phán một số mức giá cho thuê dài hạn.
Minneapolis/St. Paul so với phần còn lại của quốc gia?
Mặc dù mọi thứ đã chậm lại đáng kể ở khu vực này, nhưng chúng ta không thấy tình trạng tàn khốc như Detroit đang chứng kiến với sự suy giảm của ngành công nghiệp ô tô. Chúng tôi cũng thấy rằng New York, San Francisco và Washington DC bị ảnh hưởng nhiều hơn Minneapolis. Khu vực Twin City rất đa dạng và tập trung nhiều công ty trong lĩnh vực Y tế và Công nghệ Y tế. Những thị trường này có xu hướng hoạt động tốt hơn trong thời kỳ suy thoái so với các ngành khác. Có khả năng Thành phố đôi sẽ trải qua sự phục hồi kinh tế mạnh mẽ sớm hơn nhiều khu vực khác của đất nước.
Lần cuối cùng bất động sản thương mại bùng nổ là khi nào?
Giữa những năm 1990 đến đầu những năm 2000 là thời điểm rất tốt cho bất động sản thương mại. Sau sự kiện 11/9 đã có một sự sụt giảm lớn. Bất động sản thương mại hồi phục từ năm 2003 đến 2005 và thực sự bùng nổ trong 2 năm trước khi thị trường chứng khoán sụp đổ vào tháng 10 năm 2008.
Bạn nghĩ khi nào nó sẽ bắt đầu phát triển mạnh trở lại?
Chúng tôi tin rằng lĩnh vực công nghiệp của nền kinh tế này cần phải mở rộng đáng kể để chúng ta có thể thấy được loại hoạt động đã từng thấy trong những năm 1990. Sự bùng nổ dotcom vào cuối những năm 90 đã tạo ra sự mở rộng lớn trong lĩnh vực công nghệ. Khi ngành công nghiệp phát triển mạnh, nhu cầu về kho bãi và không gian sản xuất tăng lên. Không gian văn phòng theo sau khi các công ty đang phát triển mở rộng các chức năng hỗ trợ của họ. Việc làm do ngành tạo ra thúc đẩy ngành bán lẻ tiếp tục thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Lĩnh vực công nghệ y tế có thể là một phân khúc có thể hỗ trợ bất động sản thương mại ở khu vực Minneapolis. Mặc dù khu vực này gần đây đã yếu đi, nhưng dân số Hoa Kỳ (và phần còn lại của thế giới) vẫn tiếp tục già đi và sẽ thúc đẩy nhu cầu mạnh mẽ hơn đối với các sản phẩm chăm sóc sức khỏe và công nghệ y tế. Ngoài ra, nỗ lực giảm chi phí chăm sóc sức khỏe có thể tạo ra nhu cầu mạnh mẽ hơn về công nghệ để nâng cao hiệu quả. Y học là một trong số ít ngành công nghiệp mà gần như 100% hoạt động sản xuất vẫn diễn ra ở Mỹ, vì vậy sự bùng nổ trong công nghệ y tế có thể tạo ra nhu cầu về kho chứa, không gian sản xuất và nhiều văn phòng hơn
*Bài viết theo quan điểm của tác giả: Arnie Seltzer, chúng tôi chỉ biên dịch và giới thiệu
