Cà phê Starbucks: Những điều nhà đầu tư bất động sản thương mại nên biết

tóm tắt công ty

Cà phê Starbucks, đôi khi được gọi là Cà phê Fourbucks, là chuỗi cà phê lớn nhất thế giới. Nó mở cửa hàng đầu tiên vào năm 1971 tại Chợ Pike Place của Seattle bởi ba đối tác: Jerry Baldwin, Zev Siegel và Gordon Bowker để bán các thiết bị và hạt cà phê chất lượng cao. Năm 1982, Howard Schultz, chủ tịch và giám đốc điều hành hiện tại, gia nhập công ty với tư cách là giám đốc tiếp thị. Anh ấy đã bị ấn tượng bởi sự phổ biến của các quán cà phê espresso ở Ý sau khi đến Milan vào năm 1983. Trở lại Hoa Kỳ, anh ấy đã thuyết phục những người sáng lập Starbucks bán cả hạt cà phê và đồ uống pha cà phê espresso. Tuy nhiên, ý tưởng này bị từ chối nên ông rời công ty và thành lập chuỗi quán cà phê Il Giornale vào năm 1985. Năm 1987, Howard Schultz và Il Giornale mua lại Starbucks với giá 3,8 triệu USD và đổi tên các quán cà phê Il Giornale thành Starbucks và biến chúng thành Starbucks mà bạn biết ngày nay. . Công ty ra mắt công chúng dưới ký hiệu SBUX vào ngày 26 tháng 6 năm 1992 với giá 17 USD/cổ phiếu với 140 cửa hàng. Kể từ đó, cổ phiếu đã chia tách 5 lần. Tính đến tháng 5 năm 2008, SBUX đang giao dịch ở mức khoảng 16 đô la, giảm từ mức cao nhất vào tháng 11 năm 2006 là 39,43 đô la.

Starbucks mở cửa hàng đầu tiên ở nước ngoài tại Tokyo, Nhật Bản vào năm 1996. Ngày nay, công ty có khoảng 16.000 cửa hàng, sử dụng 172.000 đối tác, nhân viên AKA tính đến tháng 9 năm 2007 tại 44 quốc gia. Nó có doanh thu hàng năm hơn 10 triệu đô la, với doanh thu hàng quý gần đây nhất là 2,526 triệu đô la. Khoảng 85% doanh thu của Starbucks đến từ các cửa hàng do công ty điều hành.

Starbucks không nhượng quyền hoạt động của mình và không có kế hoạch nhượng quyền trong tương lai gần. Ở Bắc Mỹ, hầu hết các cửa hàng đều do các công ty điều hành. Bạn có thể thấy một vài cửa hàng Starbucks ở Target, các siêu thị lớn, khuôn viên trường đại học, bệnh viện và sân bay. Các cửa hàng này hoạt động theo thỏa thuận cấp phép để cung cấp quyền truy cập vào bất động sản mà nếu không sẽ không có. Starbucks nhận phí cấp phép và tiền bản quyền từ các địa điểm được cấp phép này. Tại những địa điểm bán lẻ được cấp phép này, người lao động được coi là nhân viên của nhà bán lẻ cụ thể đó, không phải của Starbucks. Tính đến năm 2008, nó có 7.087 cửa hàng do công ty điều hành và 4.081 cửa hàng được cấp phép tại Hoa Kỳ. Trên bình diện quốc tế, nó có 1.796 cửa hàng do công ty điều hành và 2.792 cửa hàng được cấp phép hoặc liên doanh tại 43 quốc gia nước ngoài. Tốc độ mở rộng đang chậm lại khi công ty có kế hoạch mở 1.020 cửa hàng tại Hoa Kỳ trong năm 2008, giảm từ 400 cửa hàng năm 2009 so với 1.800 cửa hàng năm 2007. Công ty cũng có kế hoạch đóng 100 cửa hàng trong năm 2008.

Rủi ro cho nhà đầu tư bất động sản

Các tòa nhà cà phê Starbucks vẫn là một khoản đầu tư phổ biến cho nhiều nhà đầu tư. Khi cân nhắc đầu tư vào bất động sản do Starbucks chiếm giữ, bạn nên hiểu những rủi ro sau đối với khoản đầu tư của mình:

1. Nhạy cảm với suy thoái: Một người đàn ông đói có thể sống sót nhờ Big Mac và khoai tây chiên, nhưng anh ta có thể sống mà không cần Frappuccino bốn đô la. Điều này có nghĩa là Starbucks rất nhạy cảm với suy thoái kinh tế, như đã thấy trong năm 2007 và 2008 so với Burger Kings và McDonald’s. Đó có thể là lý do chính tại sao doanh số bán hàng tại các cửa hàng ở Hoa Kỳ đã mở ít nhất một năm dự kiến ​​sẽ giảm với tỷ lệ phần trăm ở mức trung bình một con số, lần giảm đầu tiên trong lịch sử. Đưa Howard Schultz trở lại làm Giám đốc điều hành. Công ty có kế hoạch tăng gấp đôi chi tiêu tiếp thị lên 100 triệu đô la trong năm 2008 để thúc đẩy doanh số bán hàng. Anh ấy bắt đầu một chiến dịch phiếu giảm giá rầm rộ cung cấp đồ uống miễn phí vào mỗi thứ Tư cho đến ngày 28 tháng 5 năm 2008. Đây có thể là một dấu hiệu của sự tuyệt vọng. Vào ngày 22 tháng 4 năm 2008, Starbucks cắt giảm triển vọng trong năm với lý do nền kinh tế yếu kém.

2. Calo và đường: Đồ uống của Starbucks có nhiều đường và calo hơn mức cho phép khiến người tiêu dùng ngày càng lo ngại do dịch bệnh béo phì và tiểu đường đang bùng nổ ở Mỹ. Ví dụ: Hỗn hợp kem dâu Frappuccino® của họ có 120 gam (hơn 1/4 pound) đường và 750 calo với kích cỡ Venti 24 oz. Nếu việc người tiêu dùng quyết định cắt giảm đồ uống có đường hoặc thực hiện chế độ ăn kiêng low-carb trở thành một xu hướng, thì điều đó sẽ có tác động đến doanh thu của Starbucks.

3. cuộc thi: McDonald’s, Wendy’s và Dunkin Donuts hiện cũng cung cấp cà phê espresso với giá thấp hơn để cạnh tranh với Starbucks. Họ sẽ thu được một số doanh thu từ Starbucks, đặc biệt là từ những khách hàng quan tâm đến chi phí. Giá hiện tại của Starbucks đã khá cao; Rất khó để Starbucks tăng giá trong thời gian tới mà không ảnh hưởng đến lượng khách đến các cửa hàng của mình.

4. Mô hình kinh doanh chi phí cao: Trong khi tỷ suất lợi nhuận của Starbucks cao, trả trung bình 1,42 USD/pound cho cà phê chưa rang, hoạt động kinh doanh của nó cũng sử dụng nhiều lao động như bất kỳ công ty thực phẩm nào khác. Cần từ 10 đến 20 nhân viên để điều hành một cửa hàng. Tất cả các thành viên bán thời gian và toàn thời gian đủ điều kiện ở Hoa Kỳ và Canada đều nhận được gói lợi ích bao gồm gói quyền chọn cổ phiếu, 401k với bảo hiểm phù hợp với công ty, bảo hiểm y tế, nha khoa và thị lực. Starbucks được bình chọn là công ty tốt thứ 7 để làm việc tại Mỹ vào năm 2008 theo cuộc khảo sát nhân viên của tạp chí Fortune. Điều gì tốt cho nhân viên có thể không tốt cho người sử dụng lao động. Những lợi ích này thường chỉ dành cho nhân viên hoặc quản lý chủ chốt trong ngành nhà hàng. Trong lịch sử, chi phí của những lợi ích sức khỏe này tăng nhanh hơn tốc độ lạm phát. Về lâu dài, chúng có thể có tác động tiêu cực đến lợi nhuận của Starbucks. Nếu Starbucks không hoạt động tốt, nó có thể chịu áp lực đóng cửa nhiều cửa hàng hơn với tư cách là một công ty đại chúng.

5. Tòa nhà chuyên dùng: Tòa nhà Starbucks độc lập là tòa nhà đặc biệt được thiết kế dành riêng cho Starbucks. Nếu Starbucks quyết định không đóng cửa hoặc không gia hạn hợp đồng thuê, rất khó để thuê lại tài sản. Rất ít khách thuê sẵn sàng trả tiền thuê cao như Starbucks. Rất khó để sử dụng nó như một nhà hàng thức ăn nhanh do diện tích tương đối nhỏ. Ngoài ra, nó không có một nhà bếp thương mại. Sau khi bị Starbucks bỏ trống, giá trị của tài sản có thể sẽ giảm xuống.

hoạt động bất động sản của Starbucks

Starbucks chia Hoa Kỳ và Canada thành 17 lãnh thổ bất động sản, mỗi lãnh thổ có văn phòng phát triển cửa hàng riêng để phát triển thị trường trong lãnh thổ của mình. Các nhà phát triển đã xây dựng các tòa nhà biệt lập có diện tích khoảng 1800 SF drive-thru ở vị trí có mật độ giao thông cao, dễ nhìn thấy. Sau khi địa điểm được văn phòng hiện trường chấp thuận, Starbucks thường ký hợp đồng thuê NNN 10 năm với 2 lựa chọn 5 năm trong đó chủ sở hữu chịu trách nhiệm về mái nhà và cấu trúc. Tất cả các hợp đồng thuê thường được đảm bảo bởi công ty, có nghĩa là Starbucks sẽ tiếp tục trả tiền thuê nếu phải đóng cửa hàng. Thường tiền thuê nhà có mức tăng tiền thuê 10% cứ sau 5 năm. Giá thuê từ $1,65/SF tại một cửa hàng ở Utah và $5,84/SF tại New York. Khảo sát giá thuê này chỉ dựa trên giá thuê của 30 bất động sản Starbucks, 18 trong số đó là độc lập, được rao bán trên thị trường Hoa Kỳ tính đến tháng 4 năm 2008.

Vị trí Starbucks với cơ hội đóng cửa hàng tối thiểu

Trong những thời điểm khó khăn, chẳng hạn như năm 2008, khi doanh số bán hàng giảm sút, Starbucks sẽ cố gắng cắt giảm chi phí và đóng cửa các cửa hàng hoạt động kém hiệu quả. Là một nhà đầu tư bất động sản xem xét việc đầu tư vào một tòa nhà Starbucks, bạn không muốn đầu tư vào một tài sản sẽ đóng cửa trong tương lai.

Vị trí —— 1 dặm —— 3 dặm ——- AHI/năm —– Kích thước (SF) —- Giá thuê cơ bản/ năm — Giá thuê/ SF /tháng –Giá—–Không có (%)

Ohio……………296……..2609………$88375….1613……… $58.590……….. $3,03………. $868.000…….6,75

Florida………..9186……55270……$68595…..1816………$75.000…… ….3,44 đô la……….1,2 triệu đô la……..6,10

Georgia………5717……57201…..$143936….1750………$74,000……….. .$3,52……….$1,091……..6,75

Mississippi….188……..4923……..$77372…..1816………$112,184……..$5, 15 ……….1,558 tỷ đô la…..7.2

Texas………….5944…..40970…….$75043…..1752………$92,914….. ……$4,42……….$1,327 triệu….7,00

Bảng 1: So sánh giá thuê đối với các tòa nhà độc lập của Starbucks

Địa điểm——Thuê SBUX/Năm—Kích thước SBUX—Tiền thuê SBUX/SF/Tháng—Kích thước đối tượng thuê khác—Tiền thuê/SF/Tháng—Sự khác biệt

California…….$30096……..1248 SF…..$2,01……………………. …..1245 SF……………..$2,50………….-19%

Kansas……….$43200……..1600 SF….$2,25……….. ..1600 SF…… .. ……….$1,33………….68%

Utah……………….$38568……..SF 1950…..$1,65……….. . …. ……..1200 SF……………..$1,86………..-11%

New Mexico..$92.004………2.000 SF…. $3,83……………………. …. .2500 SF.. ……………$1,92…………..100%

New York…….$125,004……1785 SF….$5,84…………………….. . ..2819 SF ……………..$2,75 ………….112%

Bảng 2: Chênh lệch giá thuê tại các trung tâm mua sắm Starbucks có nhiều khách thuê

Vì Starbucks không công bố doanh thu bán hàng cho một địa điểm cụ thể, nên bạn chỉ cần đoán. Dựa trên doanh thu hàng năm và số lượng cửa hàng do Starbucks điều hành, doanh thu trung bình hàng năm trên mỗi cửa hàng là khoảng 1 triệu USD. Ngoài ra, nếu tỷ lệ tiền thuê trên thu nhập hàng năm thấp hơn 10%, thì rất có thể vị trí đó sẽ sinh lời. Ví dụ: nếu giá thuê cơ bản của Starbucks ở Ohio là 58.590 đô la, thì thu nhập hàng năm phải cao hơn 585.590 đô la. Ngoài việc chọn một cửa hàng ở một vị trí tốt (xem bài viết của tác giả này có tiêu đề “‘Vị trí’ có nghĩa là gì trong bất động sản thương mại”) và tỷ lệ tối đa, bạn nên xem xét những điều sau:

1. Khu dân cư đông đúc: Nhiều người hơn có nghĩa là quy mô khách hàng nhiều hơn và do đó nhiều doanh thu hơn. Starbucks ở FL, GA và TX trong Bảng 1 là hứa hẹn nhất. Lưu ý: Tác giả cố gắng nhạy cảm bằng cách không tiết lộ địa điểm chính xác.

2. Thuê thấp: Starbucks ở MS trả $112,184 cho tiền thuê cơ sở. Để có lợi nhuận hợp lý, nó phải có doanh thu hàng năm là 1,12 triệu đô la. Tuy nhiên, vì chỉ có 188 người trong bán kính 1 dặm và 4.923 cư dân trong bán kính 3 dặm quanh cửa hàng, nên ít có khả năng cửa hàng sẽ đạt được mức doanh thu này. Ngoài ra, Starbucks trả 5,15 đô la/SF, đây là mức rất cao so với chỉ 3,52 đô la/SF ở GA có thu nhập cao, tăng trưởng nhanh, đông dân cư, nơi có 57.201 cư dân trong bán kính 3 dặm và thu nhập hộ gia đình trung bình (AHI) trên 143.000 đô la /năm. Thật khó hiểu làm thế nào mà Starbucks ở MS lại có thể trở thành một địa điểm không thể thay thế trong một khu vực chỉ có 188 người trong bán kính 1 dặm quanh khu nhà! Mặc dù đưa ra mức trần tối đa là 7,2%, tài sản này có vẻ là một khoản đầu tư tốt, nhưng nó thực sự có rủi ro hoạt động kém hiệu quả cao nhất và có thể bị đóng cửa trong tương lai. Ngoài ra, Starbucks có thể cố gắng đàm phán lại hợp đồng thuê với giá thuê thấp hơn trong thời điểm khó khăn. Mặc dù Starbucks vẫn chưa yêu cầu giảm tiền thuê, nhưng sẽ không ngạc nhiên khi Starbucks làm như vậy để cải thiện lợi nhuận của mình trong tương lai. Dù bằng cách nào, giá trị của tài sản sẽ đi xuống.

3. phí thuê: Trong khi hầu hết các cơ sở kinh doanh của Starbucks là độc lập và đã có 100% người thuê, bạn có thể thấy một cửa hàng Starbucks trong một trung tâm dải nhỏ có nhiều căn hộ với một vài người thuê khác. Nó thường chiếm thiết bị cuối cùng khi lái xe qua và do đó dự kiến ​​​​sẽ trả phí cao hơn so với thiết bị liền kề. Tuy nhiên, hầu hết thời gian Starbucks trả tiền thuê cao hơn đáng kể. Ví dụ: trong Bảng 2, anh ta trả 5,84 đô la/SF so với chỉ 2,75 đô la/SF cho một người thuê nhà ở căn hộ bên cạnh ở trung tâm New York, hay cao hơn 112%. Trong trung tâm dải này, nếu tiền thuê mặt bằng do Starbucks sử dụng bị giảm (do đóng cửa hoặc đàm phán lại hợp đồng thuê), giá trị của trung tâm sẽ giảm đáng kể. Bạn chắc chắn không muốn đầu tư vào tài sản này.

*Bài viết theo quan điểm của tác giả: David V. Tran, chúng tôi chỉ biên dịch và giới thiệu