Credit Tenant Lease (CTL) Financing là một nền tảng cho vay thế chấp thương mại độc đáo được thiết kế để tài trợ cho việc mua, tái cấp vốn và phát triển các tòa nhà cho thuê một lần, ba mạng (NNN). Các tòa nhà có thể là thương mại, văn phòng, công nghiệp hoặc nhà kho; Các khoản vay CTL có thể được thực hiện đối với bất kỳ tài sản nào miễn là nó được chiếm giữ bởi “người thuê tín dụng”.
Đối với mục đích của các khoản vay CTL, bên thuê tín dụng được định nghĩa là một thực thể doanh nghiệp đã đạt được xếp hạng tín dụng cấp độ đầu tư từ các cơ quan xếp hạng chính. Nói chung, bất kỳ công ty nào được xếp hạng dưới BBB- (trừ triple B) theo Standard & Poors hoặc Baa3 theo Moody’s đều không được coi là cấp độ đầu tư và sẽ không đủ điều kiện nhận tài trợ của CTL.
Các khoản vay CTL rất khác với các khoản vay thế chấp thương mại truyền thống. Người cho vay bắt nguồn từ việc tài trợ cho CTL chủ yếu quan tâm đến cấu trúc của hợp đồng cho thuê và sức mạnh của người thuê hơn là giá trị tài sản hoặc tín dụng của người vay. Những người cho vay CTL coi hợp đồng cho thuê và thu nhập mà nó tạo ra là tài sản thế chấp chính hỗ trợ cho khoản vay. Đây là một sự khác biệt rõ ràng so với các khoản vay bất động sản thương mại tiêu chuẩn và thể hiện một quan điểm độc đáo trong tài trợ bất động sản.
Các khoản vay CTL có thể thực hiện được do hình thức cho thuê NNN phổ biến đối với những người thuê là công ty mạnh. Khi chủ nhà thực hiện hợp đồng thuê NNN đúng nghĩa hoặc “tuyệt đối” với người thuê tốt, họ hầu như không có trách nhiệm quản lý hay vận hành. Người thuê chịu trách nhiệm về mọi thứ, từ thanh toán hóa đơn tiện ích đến bảo trì tòa nhà, ngay cả những vấn đề lớn về bất động sản như lát bãi đậu xe hoặc thay thế hệ thống HVAC là trách nhiệm của người thuê, không phải chủ sở hữu đất. Theo đó, bên cho vay có quyền cầm giữ tài sản cho NNN thuê cũng không cần lo lắng nhiều về tòa nhà; ngay cả khi họ phải lấy lại nó trong trường hợp bị tịch thu, họ không thực sự phải tịch thu nó. Đối với các tòa nhà có NNN cho thuê dài hạn và có nhiều khách thuê, việc người cho vay tập trung chủ yếu vào hoạt động cho thuê chỉ có ý nghĩa.
Các khoản vay CTL bắt nguồn từ các ngân hàng thế chấp thương mại hoặc những người cho vay CTL trực tiếp. Các ngân hàng sẽ phát hành và bán trái phiếu thế chấp phát hành riêng lẻ để tài trợ cho khoản vay CTL. Những người cho vay trực tiếp cũng đảm bảo hợp đồng cho thuê bằng trái phiếu, nhưng thường giữ khoản nợ trong danh mục đầu tư của họ hơn là bán nó trên thị trường thứ cấp.
Do tính chất đơn giản của tài chính CTL, số tiền cho vay thường lớn hơn các khoản cho vay của các tổ chức khác. Nhiều người cho vay CTL sẽ không đưa ra các hạn chế về khoản vay theo giá trị hoặc khoản vay theo chi phí và sẽ cho vay càng nhiều càng tốt. Điều kiện thực tế duy nhất đối với số tiền cho vay là tiền thuê thu được phải trang trải cho khoản thanh toán thế chấp. Hầu hết những người cho vay CTL đều yêu cầu Tỷ lệ Bảo hiểm Dịch vụ Nợ (DSCR) rất nhỏ chỉ 1,01% -1,05%.
Tốc độ thực hiện là một lợi thế khác của khoản vay CTL. Chỉ mất 45-60 ngày từ đầu đến cuối để hoàn thành một giao dịch CTL. Mặt khác, các khoản vay ngân hàng nổi tiếng là những công việc quan liêu kéo dài và kéo dài.
Những người đi vay tận dụng lợi thế của nguồn tài chính CTL có xu hướng là những nhà đầu tư bất động sản thương mại tinh vi, những người hiểu rõ hoạt động kinh doanh đầu tư NNN. Nói chung, họ đang tìm kiếm thu nhập đáng tin cậy và lâu dài từ tài sản bất động sản của họ và muốn có nguồn tài chính cố định và lâu dài. Các điều khoản của khoản vay CTL là “đồng đầu tư” với thời hạn của hợp đồng thuê cơ bản và lãi suất thường được cố định trong suốt thời hạn của khoản vay. Các khoản vay CTL hầu như luôn là các khoản thế chấp tự khấu hao được viết trong 15-25 năm. Các nhà phát triển cũng sử dụng tài chính CTL cho các khoản vay xây dựng phù hợp.
Người thuê tín dụng cuối cùng là chính phủ Hoa Kỳ. Chú Sam vẫn được xếp hạng tín dụng cao nhất có thể và cho thuê bất động sản trên khắp đất nước. Các tòa án liên bang, các tòa nhà của Cơ quan An sinh Xã hội, các văn phòng hiện trường của Bộ An ninh Nội địa và Bưu điện Hoa Kỳ là những ví dụ về các tòa nhà đã được mua bằng khoản vay thế chấp CTL.
Những khách thuê doanh nghiệp cấp đầu tư bao gồm chuỗi nhà thuốc Walgreens và CVS, cũng như các đại gia bán lẻ Walmart và Target. McDonald’s, tất nhiên, là người thuê tín dụng phổ biến nhất trong ngành dịch vụ thực phẩm. Hầu như bất kỳ công ty nào có thể tự hào về xếp hạng tín dụng cao và cho thuê bất động sản theo chế độ NNN đều có thể lựa chọn hình thức tài trợ CTL hợp lý.
CTL là một nền tảng cho vay chuyên biệt cao được thiết kế để đáp ứng một loại hình đầu tư bất động sản thương mại rất cụ thể. Đây là một phương pháp rất nhanh chóng và hiệu quả để tài trợ cho việc mua, tái cấp vốn hoặc phát triển một tòa nhà mà NNN cho một người thuê chất lượng cao thuê. Các khoản vay CTL là hoàn hảo cho nhà đầu tư cá nhân mua bất động sản thu nhập hoặc nhà phát triển vừa và nhỏ chỉ xây dựng một hoặc hai dự án tại một thời điểm.
Trong thời kỳ kinh tế tiếp tục bất ổn và thị trường tín dụng khó khăn, thật tốt khi biết rằng vẫn có những nguồn cho vay bất động sản thương mại đáng tin cậy. Nếu bạn đang mua, xây dựng hoặc cần tái cấp vốn cho một tòa nhà được cho người thuê tín dụng thuê, bạn có thể phụ thuộc vào nguồn tài chính của CTL.
*Bài viết theo quan điểm của tác giả: Vincent Remealto, chúng tôi chỉ biên dịch và giới thiệu
