Trong hoạt động cho thuê ngày nay và đặc biệt là trong bất động sản thương mại và bán lẻ, người ta thường bắt gặp từ “khấu hao”. Tóm lại, từ này giải thích khái niệm thu hồi chi phí khuyến khích của chủ sở hữu trong suốt thời gian thuê.
Trong thị trường bất động sản này, chúng ta cần thu hút người thuê đến với tài sản và khuyến khích quyết định ký hợp đồng thuê mới. Trong trường hợp có người thuê nhà mới, chủ nhà có thể chọn đưa ra một số ưu đãi có thể không phải là tiền thuê, thiết bị mới hoặc giảm tiền thuê. Điều này thường xảy ra khi thị trường đang trong tình trạng sụt giảm hoặc suy giảm và có tình trạng thừa cung đối với các khoảng trống. Trong thị trường ngày nay, đây là trường hợp và sẽ vẫn như vậy trong một thời gian. Cung cấp sáng tạo các ưu đãi là một phần của quá trình cho thuê.
Nhận tiền khuyến khích của bạn trở lại!
Khi bên cho thuê cung cấp hoạt động khuyến khích này, thông thường sẽ thu hồi chi phí của hoạt động khuyến khích đó cho chủ sở hữu cộng với tiền lãi trên số tiền được cung cấp và khoản thu hồi này nên được cấu trúc trong suốt thời hạn của hợp đồng thuê. Khấu hao là quá trình đạt được điều này.
Điều này sau đó cho thấy rằng bất kỳ ưu đãi, giảm giá thuê hoặc thời gian miễn phí thuê đều không thực sự miễn phí. Đây chắc chắn là trường hợp, và một đại lý hoặc nhà môi giới bất động sản có kinh nghiệm sẽ hỗ trợ quy trình và tính kinh tế của hợp đồng cho thuê để đảm bảo rằng ưu đãi do chủ nhà tài trợ bằng cách nào đó sẽ được bù đắp.
Người thuê nhà muốn gì?
Khi những người thuê nhà yêu cầu một hợp đồng thuê mới và một số ưu đãi như một phần của nó, họ không mong đợi được nghe về quá trình khấu hao và tính kinh tế đằng sau nó. Họ không muốn nghe rằng động cơ tốt mà họ có để có được hợp đồng thuê là được trả lại tiền khi họ đang bận. Giả sử khái niệm này được biết giữa đại lý và chủ nhà và việc thu hồi ưu đãi được cấu trúc (thêm) vào hồ sơ thuê và các quy trình xem xét tiền thuê trong thời gian thuê.
Người thuê nhà trong thị trường hiện tại tin rằng thị trường đang chậm lại và có lợi cho họ, và trên cơ sở này, chủ nhà phải làm gì đó để thu hút họ đến với tài sản. Đây là nơi khuyến khích trở thành một phần của cuộc đàm phán. Ưu đãi có thể là bất kỳ thứ gì có giá trị đối với người thuê, nhưng thường là một trong những điều sau:
- Thời gian miễn phí thuê
- Thời gian giảm tiền thuê
- Thanh toán tiền mặt cho bên thuê
- Thiết bị được cung cấp cho người thuê
Bất kể biện pháp khuyến khích nào được sử dụng, đại lý bất động sản phải cấu trúc quy trình cho thuê và các biện pháp khuyến khích có lợi cho chủ sở hữu như một phần của quá trình đàm phán thỏa thuận. Vào cuối ngày, người thuê nhà chỉ muốn biết mặt bằng và tổng số tiền thuê phải được ghi trong hợp đồng thuê.
Công việc của đại lý bất động sản là đảm bảo rằng phần thưởng khuyến khích được cấu trúc sao cho chủ sở hữu thu hồi được khoản chi tiêu khuyến khích. Người thuê nhà không phải lúc nào cũng muốn biết chi tiết chính xác những gì anh ta đang làm trong thương mại cho thuê. Họ chỉ muốn biết những gì họ đang trả cho việc sử dụng toàn bộ cơ sở hàng tháng hoặc hàng tuần và tiền thuê đó sẽ tăng như thế nào trong thời hạn của hợp đồng thuê.
Trong một thị trường trầm lắng và có sẵn nhiều mặt bằng trống, thông thường các ưu đãi rất tích cực và đôi khi sẽ đạt đến mức 30% tổng số tiền thuê thường được trả theo hợp đồng thuê trong thời hạn của nó. Ở bất kỳ dự án BĐS mới nào, mức ưu đãi sẽ tăng nhẹ lên khoảng 37%, nhưng làm như vậy, chủ đầu tư dự án sẽ ghi phần chi phí ưu đãi này vào dự án. Trong trường hợp này, người thuê sẽ trả tiền thuê tăng cao (dưới dạng tiền thuê mặt) để cho phép nhà phát triển thu lại chi phí.
Vậy nó được thực hiện như thế nào?
Vì vậy, tiền thuê và thương mại khuyến khích diễn ra như thế này. Nếu tiền thuê mặt bằng không có ưu đãi là 200 USD mỗi m2 mỗi năm (xin lỗi những người tính tiền thuê theo chân) và ưu đãi phải được cung cấp để thu hút người thuê ký hợp đồng tương đương với số tiền 10 % của tiền thuê được thu hồi từ người thuê trong suốt thời hạn của hợp đồng, thì tiền thuê ban đầu phải là $220 mỗi m2 mỗi năm. Đây được gọi là “tiền thuê mặt”. Tiền thuê mà không có bất kỳ ưu đãi nào được trả trong hợp đồng thuê ($200 mỗi m2) được gọi là “tiền thuê hiệu quả”.
Bất kể giá thuê ban đầu (chi phí hoặc tiền mặt) là bao nhiêu, sau đó nó sẽ được điều chỉnh theo cơ cấu đánh giá tiền thuê thực tế và công bằng với thị trường. Kiến thức tốt của bạn về thị trường là một phần của việc đánh giá và quyết định cho thuê này. Chủ nhà phải biết điều gì là đúng và công bằng trong điều kiện thị trường hiện tại để thu hút người thuê nhà. Các vị trí tuyển dụng kéo dài không phải là một chiến lược thực sự ở đây và nên tránh; ngay cả hợp đồng thuê có giá thuê khởi điểm thấp hoặc mức ưu đãi cao hơn cũng có thể được điều chỉnh thành mức giá thuê tốt hơn trong vòng vài năm và do đó sẽ phù hợp với giá thuê thị trường trong thời gian sau đó.
Nhân tiện, những người thẩm định bất động sản sẽ luôn tìm ra loại và mức độ khuyến khích được cung cấp cho người thuê nhà để lôi kéo họ ký hợp đồng thuê. Sau đó, thẩm định viên sẽ loại bỏ ưu đãi khỏi giá trị của tài sản như một phần của quy trình thẩm định chuyên nghiệp của họ.
Trong một số trường hợp, chủ nhà sẽ muốn (hoặc cố gắng) “che giấu” các ưu đãi được trả trong bất kỳ hợp đồng thuê nào với người thẩm định vì lý do này; “quá trình che giấu” này là phổ biến khi một tài sản đang được thẩm định cho các mục đích cho vay thế chấp. Tôi không nói “quy trình ẩn” này là “hợp pháp”, nhưng nó có xảy ra, và một nhà môi giới môi giới giỏi sẽ biết và hiểu giá thuê thực của bất động sản là bao nhiêu (đã loại bỏ ưu đãi). Các nhà tài chính biết các cơ chế khuyến khích và cách chúng được cung cấp và ghi lại, và các nhà định giá tài sản cũng vậy. Điều quan trọng cần lưu ý là mức độ và loại ưu đãi cho thuê trên thị trường được tất cả các bên biết đến và không bị vượt quá một cách không cần thiết.
làm như thế nào?
Trong việc quản lý khấu hao các ưu đãi cho thuê, nó có thể được thực hiện theo nhiều cách. Vui lòng tham khảo ý kiến luật sư địa phương để đảm bảo rằng bạn tuân thủ các quy tắc và luật pháp tại khu vực và quốc gia của bạn. Dưới đây là một số ví dụ về cách quản lý các ưu đãi.
- Một số chủ nhà chọn thêm quy trình hoàn trả ưu đãi vào tiền thuê mà thông thường sẽ được trả nếu không có ưu đãi nào được cung cấp. Trong trường hợp này, người thuê nhà không phải lúc nào cũng hiểu rằng tiền thuê nhà đã bị thổi phồng để thu lại động cơ cho chủ sở hữu. Không có gì ‘khuất tất’, chỉ là người thuê trả tiền thuê mặt bằng cao mà thôi.
- Các chủ nhà khác có thể chọn khấu hao khuyến khích được ghi thành từng mục riêng trong tài liệu cho thuê dưới dạng một “khoản phí” riêng. Trong trường hợp này, nó trở thành một khoản thanh toán riêng biệt từ tiền thuê khuyến khích mỗi tuần hoặc tháng và người thuê nhà biết nó dùng để làm gì. Bất kỳ ai đọc hợp đồng thuê đều có thể thấy rõ ưu đãi và tất cả các bên đều biết chuyện gì đang xảy ra.
- Các chủ nhà khác có thể chọn ghi lại khoản khấu hao khuyến khích trong một thỏa thuận riêng giữa các bên khác xa với hợp đồng thuê. Điều này thường được thực hiện thông qua một “chứng thư” hoặc thỏa thuận pháp lý riêng biệt. Kể từ khi người thuê nhà ký vào ‘chứng thư’, anh ta biết rằng anh ta đang trả tiền và sự tồn tại của nó. Đó là những người khác đang đọc hợp đồng thuê có thể không biết sự khuyến khích tồn tại. Nếu đây là trường hợp, hãy đặc biệt cẩn thận khi bán tài sản, vì người mua tiềm năng của tài sản sẽ muốn biết toàn bộ giao dịch của nghề nghiệp.
Thông điệp quan trọng ở đây là phải hiểu rằng các ưu đãi đôi khi được kích hoạt khi bạn thuê bất động sản trong một thị trường có nguồn cung dư thừa. Ưu đãi là cách chủ sở hữu thu hút sự quan tâm đến nghề nghiệp. Là một đại lý hoặc nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp, công việc của bạn là đảm bảo thu hồi đầy đủ các ưu đãi. Bạn phải chứng minh với chủ nhà rằng bạn sẽ thu lại tất cả tiền ưu đãi của người thuê nhà trong suốt thời hạn của hợp đồng thuê (không phải tùy chọn cho thuê), cùng với tiền thuê mặt bằng công bằng và hợp lý trên thị trường và địa điểm nơi tôi làm việc.
Ưu đãi cho thuê tốt là ưu đãi thu hút người thuê đến với tài sản và sau đó trả lại cho chủ sở hữu càng nhanh càng tốt.
*Bài viết theo quan điểm của tác giả: John Highman, chúng tôi chỉ biên dịch và giới thiệu
